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1• OFÍCIO
DE PROTESTOS – 2• OFÍCIO DE NOTAS |
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1• OFÍCIO
DE PROTESTOS – 2• OFÍCIO DE NOTAS |
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SOBRE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL
Mas, enquanto isto, vá se inteirando dos assuntos gerais que regem este ato, lendo os itens abaixo, dirigido àqueles que desejarem se informar mais à respeito.
LEI
DAS ESCRITURAS PÚBLICAS -------------------------------------------------------------------------------------- TRANSCRIÇÃO DE PACTO ANTENUPCIAL NO REGISTRO DE IMÓVEIS Código Civil - Art. 261: "As convenções antenupciais não terão efeito perante terceiros senão depois de registrados, em livro especial, pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges." Não se deve confundir Pacto Antenupcial com Certidão de Casamento. O primeiro é lavrado em Cartório de Notas antes do casamento e serve para estabelecer o regime do casamento em vista e que exija o tal Pacto, sendo obrigatorio no regime da Comunhão Universal de Bens, Separação Total de Bens e Participação Final dos Aquestros. Uma vez lavrada a Escritura, realizado o casamento, deve ser imediatamente registrado no cartório do Registro de Imóveis onde residem os envolvidos. Já se o regime de casamento for o da Comunhão Parcial de Bens, não se recorre ao Pacto Antenupcial por ser indevido para este caso. Mas, assim mesmo, exige averbação do casamento no cartório do Registro de Imóveis tendo por documento a certidão de casamento fornecida pelo cartório do Registro Civil ou da certidão fornecida pela Igreja no caso de casamento religioso com efeitos civis. Também o casamento com separação legal de bens, imposto pela lei, embora não necessite de Pacto Antenupcial, exige o registro da certidão de casamento no cartório do Registro de Imóveis. Como se vê, uma vez que haja casamento é preciso legalizar a nova situação civil no cartório do Registro de Imóveis. Casamento pelo regime da Comunhão Universal de Bens celebrado antes de 27.12.1965 não nexcessita de Pacto Antenupcial enquanto que o regime da Comunhão Parcial de Bens o exige. O número do registro pelo qual fica registrado naquele cartório, será transcrito na Escritura quando da qualificação das partes e a cópia autenticada do pacto guardada no processo que fica arquivado no Cartório de Notas. Todas as providências acima no que respeita à averbação do Pacto Antenupcial no cartório do
O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens alienar vendendo ou doando qualquer bem imóvel. E vale o mesmo para a mulher, sem consentimento do marido. É para acautelar direito de eventuais herdeiros. Na
alienação de imóvel o cônjuge proprietário
assina sozinho como Vendedor, enquanto o outro cônjuge
comparece, também sozinho e no mesmo ato, como Interveniente
Anuente. A base da exigência está no acautelamento
acima citado.
Quando houver casamento entre homem maior de 60 anos ou de mulher maior de 50 anos; de quem patra casar dependa de suprimento judicial, não existe pacto antenupcial e a Separação de Bens não é por vontade das partes e sim por imposição legal. Nestes casos, na qualificação do casal na Escritura Pública de Compra e Venda, será inserido no texto onde são qualificados, "casados pelo regime da Separação Total de Bens por força do Art. 1.641 do Código Civil” Inciso I ou III.
É vedada a lavratura de escritura Pública relativa a imóvel sem a prévia apresentação do comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ressalvadas as hipoteses previstas em lei. Não se pode lavrar a escritura pública para recolhimento posterior do imposto e do Fundo do Reaparelhamento da Justiça (FRJ). ----------------------------------------------
Decreto nº 22.585/84 - Art. 2º - inciso IV "Estão compreendidos na incidência do imposto: os mandatos em causa própria, ou com poderes equivalentes, para a transmissão de imóveis e respectivos substabelecimentos". Os emolumentos pagos por este tipo de procuração se equivalem aos de compra e venda de imóveis, tendo por base o valor da coisa, devidamente definida e descrita, valor este que obrigatoriamente tem que ser discriminado na procuração e sobre o qual incide. Se estiver acima do piso determinado para recolhimento do FRJ, também este deverá ser recolhido e as guias liquidadas acompanham a procuração, ficando as cópias autenticadas arquivadas no cartório junto ao processo da procuração. Os emolumentos do cartório são iguais aos da alienação: TABELA I – item 1.
A lavratura de escritura com base em procuração advinda de outro Tabelionato de Notas deve ser precedida de confirmação de procedência e validade do instrumento por intermédio de meio idôneo, no que compreende fax, carta com AR, telegrama e ofício. A providência tem que constar dos termos da Escritura.
No ato de lavratura da escritura deverá ser apresentada a certidão atualizada de nascimento ou casamento do outorgante, cuja verificação da autenticidade será objeto de diligência do Tabelião de Notas.
ESCRITURA DE POSSE Para lavratura de Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse é importante provar a forma de aquisição do imóvel pelo ora cedente, isto é, apresentando Escritura de aquisição ou Contrato Particular entre as partes quando da compra anterior. Isto posto, deverão ser apresentados os seguintes documentos: Certidão da Secretaria da Administração Municipal da sede do imóvel, que em Florianópolis se localiza nos altos da Rua Felipe Schmidt; Certidão passada pela Diretoria de Assuntos Imobiliários da Secretaria da Agricultura e Abastecimento do Estado de SC, fornecida pela EPAGRI, localizada no Itacorubi; Certidão da Secretaria do Patrimonio da União SPU, certificando que o imóvel não pertence à União, que pode ser obtido naquela repartição à Praça XV de Novembro; Certidão com parecer da FATMA atestando que a área não faz parte e nem se destina à preservação natural ou ambiental, discriminando eventuais limitações; planta baixa do terreno feita e assinada por engenheiro registrado no CREA. Se
constar em qualquer das certidões que se trata de área
sobre a qual se assenta loteamento clandestino, a Escritura
não poderá ser lavrada. ------------------------------------------
A extinção de usufruto vitalício pode ser feita pelo usufrutuário atraves de Escritura Pública, isolada só para o ato, que só ele assina, substituindo o requerimento a que se refere o Art. 250 - inciso III da Lei nº 6.015 de 31.12.1973 e item 10. do Provimento nº 15/92 de 19.10.1992, ou lavrada dentro do texto de escritura de terceiro de compra e venda, onde o usufrutuário aparece como interveniente cancelante do usufruto pela consolidação ou renúncia e requerendo ao Oficial do Registro de Imóveis, no texto da própria escritura pública lavrada, a baixa deste ônus na matrícula correspondente do imóvel. No caso de instituição de usufruto vitalício em qualquer escritura, o usufrutuário assina na escritura como beneficiário do mesmo. -----------------------------------------------
É um imposto que recai sobre o usufruto, mesmo que a título gratuito, e sua incidência é calculada sobre o valor que a Exatoria Estadual dá ao imóvel como se fosse para efeito do imposto de transferência do imóvel. ------------------------------------------------
Sempre que na descrição da medida da área total de um apartamento estiver incluida a área da garagem que, por conseguinte não é descrita nas suas dimensões a não ser pelo seu número e localização, se trata de garagem vinculada e não paga imposto de transmissão por sí mesma e sim junto com a área do apartamento na qual está inserida. Neste caso a garagem acompanha sempre o apartamento como se fosse parte integrante deste, não podendo ser vendida separadamente. Os emolumentos da Escritura recaem sobre como se fosse uma mesma unidade, isto é, paga uma vez só. Quando se trata de unidade autônoma, mesmo que estiver contida dentro da mesma matrícula do apartamento, a garagem tem suas dimensões descritas em separado das do apartamento. O que carateriza a unidade autônoma é a descrição individualizada das suas dimensões, mesmo que no carnê da PMF estiver inscrita sob um só número. Neste caso o apartamento paga emolumento de tabela pelo seu valor valor tributado pela Prefeitura ou valor do contrato (o que for maior) acrescido do emolumento pago pela garagem dentro do mesmo princípio, isto é, apartamento paga independente da garagem. Resumo: quando o apartamento é descrito com detalhes de área privativa, área de uso comum, total da área construida e a garagem também for assim detalhada com as medidas de todas essas áreas, se trata de duas unidades autônomas: uma do apartamento e outra da garagem. Quando só na área do apartamento aparecerem essas medidas e na da garagem não contar a metragem, diz-se que a garagem é vinculada.
PREÇO DA ESCRITURA
A partir de R$ 5.077,00 até R$ 66.000,00 para efeito de simples planejamento de despesas, se poderá calcular mais ou menos 1% sobre o valor da operação ou do imposto de transmissão (vale o maior), sendo, portanto, de R$ 660,00 o teto máximo da escritura a ser pago como emolumento do Cartório, levando em conta cada unidade autônoma. Apartamento e garagem pagam em separado, a menos que se trate de garagem vinculada ao apartamento quando o conjunto só paga uma vez. A cobrança está definida em tabela própria, já que a lei veda qualquer incidência sobre percentuais. -------------- --------------------------------
----------------------------------------------- CERTIDÕES NEGATIVAS DA PREFEITURA Em construções novas que acabam de receber o "HABITE-SE" muitas vezes não temos sequer o número da inscrição imobiliária da Prefeitura. Em outras, mesmo com número da inscrição imobiliária cujo imóvel ainda está em nome da construtura vendedora, não há como haver dívida de imposto de IPTU. A Lei nº 93.240, de 09.09.1986, no seu Art. 1º diz que "para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões: .... Art. 3º - Inciso III - as certidões fiscais, assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo; Inciso V - § 2º - As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem transferência de domínio e sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes. --------------------------------------------------
Quando a transação se der entre pessoas físicas o adquirente pode dispensar a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Estaduais pois não há como pessoa física ser devedora do Estado, tendo por fonte geradora do débito algum dos seus imóveis. Mesmo assim poderá ser pedida Certidão Negativa Estadual de pessoa física. Se a parte vendedora for pessoa jurídica a certidão deverá ser pedida, servindo aquelas emitidas num prazo inferior a l80 dias. No caso de dispensa será obrigatório o registro da mesma dispensa no corpo da escritura nos seguintes termos, que não podem ser modigficados para inserir ressalvas: "COMPRADOR dispensa a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Estaduais e Certidão Negativa de Débitos Municipais, assumindo a responsabilidade pela liquidação de eventuais débitos existentes ou que venham a ser apurados até esta data, no que se refere ao imóvel objeto do presente instrumento." -------------------------------------------------------
É uma simples declaração do VENDEDOR que se soma à outra, por escrito, do síndico, que vai assim expressa no corpo da escritura: "Os VENDEDORES, em cumprimento ao disposto no § Único, Art. 4º, Lei 4591, e § 2º, Art. 2º , Lei 7433, de 19/12/1985, declaram sob as penas da Lei, que estão quites com as taxas de Condomínio." Em unidades vendidas pela construtora, se dispensa a declaração do síndico, valendo o compromisso da vendedora. -----------------------------------------------------
A primeira providência que a parte -- e só a parte porque o Serviço do Patrimônio da União não atende intermediários, nem o Cartório -- tem a providenciar é a obtenção da CERTIDÃO DE TRANSFERÊNCIA DE AFORAMENTO que é fornecida depois de recolhido o laudêmio que o próprio SPU calcula. Tem que se verificar se o nome para quem o terreno está aforado e que aparece da referida Certidão é o mesmo do vendedor, pois não serve nome que não seja o do vendedor. Se o aforamento, antes da venda, estiver em nome de terceiro, tem que haver a transferência para o ora vendedor antes da emissão da Certidão que o Cartório usa e arquiva no processo interno da Escritura que vai para o arquivo. O valor da transação na Escritura deverá ser o mesmo sobre o qual serviu de base para cálculo do imposto do laudêmio, pois do contrário, quando do registro da escritura o SPU não registra. ----------------------------------------------------
Juntar CND + Negativa da Receita Federal + Certidão do INCRA se for terreno rural, segundo Lei Ordinária nº 4.504/64 e 5.868/72 e Portaria nº 180 de 15.07.1992.
2 - Carnê do IPTU donde se obtem o número da inscrição imobiliária municipal, indispensável para emissão de guia, por parte da Prefeitura, com o valor do imposto a pagar. A Prefeitura não tem seguido o valor venal do imóvel e em vários casos nem o valor da transação que aparece na escritura para base de cálculo do imposto "inter vivos" e sim um valor que ela mesma arbitra que em alguns casos fica muito alto. Neste caso, só a parte pode ir lá discutir que valor é esse e em muitos casos tem obtido uma redução. Internamente a Prefeitura cria um processo o que por vezes atraza a assinatura da escritura. 3 - Certidão Negativa Municipal (que pode ser dispensada pelo comprador desde que assuma responsabilidade por eventuais débitos a serem apurados sobre os quais, numa segunda etapa, tem direito regressivo de cobrar do vendedor. 4 - Certidão Negativa Estadual (que poderá ser dispensada, idem, idem). 5 - Certidões de nascimento ou casamento atualizadas 6 - Tirinhas fornecidas pelo Cartório para preencher a qualificaçãpo completa de todas as partes que vão aparecer na escritura. Quando tivermos contratos particulares de promessa de compra e venda e os dados alí estiverem completos, as tirinhas são dispensáveis. 6 - Quando se tratar de terreno de marinha, apresentação do Certificado de Autorização de Transferência emitido pelo Serviço do Patrimônio da União - SPU acompanhado da guia de recolhimento do imposto. 7 - Quando o vendedor é pessoa jurídica não construtor e incorporador, Certidão Negativa do INSS que se for obtida pela internet terá que ter a assinatura de funcionário do INSS constando sua Matrícula e a data da assinatura, caso contrário o próprio cartório pode obtê-la, via internet, pelos seus próprios computtadores.. 8 - Quando o vendedor é pessoa jurídica não construtor ou incorporador, Certidão Negativa ou Positiva com efeitos de Negativa, expedida pela Secretaria da Receita Federal
PARA IMPRIMIR UMA ESCRITURA Depois que os documentos cabíveis acima discriminados estiverem em ordem, há que se recolher o imposto "inter vivos", a taxa do FRJ e o imposto do laudêmio, se for o caso, cujo nº da máquina do caixa do Banco, vai impresso na Escritura.
Qualquer dificuldade, entre no “FALE CONOSCO” ou sirva-se do telefone. |
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