SOBRE
LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA
DE IMÓVEL
Quando
necessitar lavrar sua escritura de compra e venda de imóvel,
lance mão do carnê do IPTU do mesmo ou então
anote simplesmente o número da sua inscrição
imobiliária se o imóvel se assentar no Município
de Florianópolis + contrato de promessa de compra e venda
ou, ainda, escritura anterior e dirija-se ao Cartório. Este
fará os estudos pertinentes e lhe dará ampla orientação
a respeito, inclusive orçamento.
Mas, enquanto isto, vá se inteirando dos assuntos gerais
que regem este ato, lendo os itens abaixo, dirigido àqueles
que desejarem se informar mais à respeito.
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LEI DAS ESCRITURAS PÚBLICAS
Lei
nº 7.433 de 18.12.1985
Decreto
nº 93.240 de 09.09.1986 (Lei do Sarney)
suplementarmente
ao Código Civil
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TRANSCRIÇÃO
DE PACTO ANTENUPCIAL NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Código
Civil - Art. 261:
"As convenções antenupciais não terão
efeito perante terceiros senão depois de registrados, em
livro especial, pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio
dos cônjuges."
Não se deve confundir Pacto Antenupcial com Certidão
de Casamento. O primeiro é lavrado em Cartório de
Notas antes do casamento e serve para estabelecer o regime do casamento
em vista e que exija o tal Pacto, sendo obrigatorio no regime da
Comunhão Universal de Bens, Separação Total
de Bens e Participação Final dos Aquestros.
Uma vez lavrada a Escritura, realizado o casamento, deve ser imediatamente
registrado no cartório do Registro de Imóveis onde
residem os envolvidos.
Já se o regime de casamento for o da Comunhão Parcial
de Bens, não se recorre ao Pacto Antenupcial por ser indevido
para este caso. Mas, assim mesmo, exige averbação
do casamento no cartório do Registro de Imóveis tendo
por documento a certidão de casamento fornecida pelo cartório
do Registro Civil ou da certidão fornecida pela Igreja no
caso de casamento religioso com efeitos civis.
Também o casamento com separação legal de bens,
imposto pela lei, embora não necessite de Pacto Antenupcial,
exige o registro da certidão de casamento no cartório
do Registro de Imóveis. Como se vê, uma vez que haja
casamento é preciso legalizar a nova situação
civil no cartório do Registro de Imóveis.
Casamento pelo regime da Comunhão Universal de Bens celebrado
antes de 27.12.1965 não nexcessita de Pacto Antenupcial enquanto
que o regime da Comunhão Parcial de Bens o exige.
O número do registro pelo qual fica registrado naquele cartório,
será transcrito na Escritura quando da qualificação
das partes e a cópia autenticada do pacto guardada no processo
que fica arquivado no Cartório de Notas.
Todas as providências acima no que respeita à averbação
do Pacto Antenupcial no cartório do
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ASSINATURA
DO CASAL NA ALIENAÇÃO -
Código
Civil - Art. 1.647
O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer
que seja o regime de bens alienar vendendo ou doando qualquer bem
imóvel. E vale o mesmo para a mulher, sem consentimento do
marido. É para acautelar direito de eventuais herdeiros.
Na alienação de imóvel o cônjuge proprietário
assina sozinho como Vendedor, enquanto o outro cônjuge comparece,
também sozinho e no mesmo ato, como Interveniente Anuente.
A base da exigência está no acautelamento acima citado.
Já
quando se trata de aquisição, basta a assinatura isolada
de qualquer um dos cônjuges, desde que o nome daquele que
não assina fique assinalado na escritura (o lançamento
na escritura fica mais ou menos assim: “casado com ....”).
Nas anuências implicando desistência de direitos, precisa
a assinatura dos dois, pois a mesma se equipara à alienação.
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SEPARAÇÃO
DE BENS - OBRIGATORIADADE - Art. 1.641 CC
Quando houver casamento entre homem maior de 60 anos ou de mulher
maior de 50 anos; de quem patra casar dependa de suprimento judicial,
não existe pacto antenupcial e a Separação
de Bens não é por vontade das partes e sim por imposição
legal. Nestes casos, na qualificação do casal na Escritura
Pública de Compra e Venda, será inserido no texto
onde são qualificados, "casados pelo regime da Separação
Total de Bens por força do Art. 1.641 do Código Civil”
Inciso I ou III.
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INTER
VIVOS – RECOLHIMENTO PRÉVIO - Provimento nº 83/98
É vedada a lavratura de escritura Pública relativa
a imóvel sem a prévia apresentação do
comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) ressalvadas as hipoteses previstas em
lei. Não se pode lavrar a escritura pública para recolhimento
posterior do imposto e do Fundo do Reaparelhamento da Justiça
(FRJ).
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INTER-VIVOS
- PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA
Decreto nº 22.585/84 - Art. 2º - inciso IV
"Estão compreendidos na incidência do imposto:
os mandatos em causa própria, ou com poderes equivalentes,
para a transmissão de imóveis e respectivos substabelecimentos".
Os emolumentos pagos por este tipo de procuração se
equivalem aos de compra e venda de imóveis, tendo por base
o valor da coisa, devidamente definida e descrita, valor este que
obrigatoriamente tem que ser discriminado na procuração
e sobre o qual incide. Se estiver acima do piso determinado para
recolhimento do FRJ, também este deverá ser recolhido
e as guias liquidadas acompanham a procuração, ficando
as cópias autenticadas arquivadas no cartório junto
ao processo da procuração. Os emolumentos do cartório
são iguais aos da alienação: TABELA I –
item 1.
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PROCURAÇÕES
- CONFIRMAÇÃO – Código de Normas art.
889
A lavratura de escritura com base em procuração advinda
de outro Tabelionato de Notas deve ser precedida de confirmação
de procedência e validade do instrumento por intermédio
de meio idôneo, no que compreende fax, carta com AR, telegrama
e ofício. A providência tem que constar dos termos
da Escritura.
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CERTIDÃO
DE NASCIMENTO OU CASAMENTO – Código de Normas 882
No ato de lavratura da escritura deverá ser apresentada a
certidão atualizada de nascimento ou casamento do outorgante,
cuja verificação da autenticidade será objeto
de diligência do Tabelião de Notas.
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ESCRITURA
DE POSSE - Código de Normas - Seção VIII
Para lavratura de Escritura Pública de Cessão e Transferência
de Direitos de Posse é importante provar a forma de aquisição
do imóvel pelo ora cedente, isto é, apresentando Escritura
de aquisição ou Contrato Particular entre as partes
quando da compra anterior.
Isto posto, deverão ser apresentados os seguintes documentos:
Certidão da Secretaria da Administração Municipal
da sede do imóvel, que em Florianópolis se localiza
nos altos da Rua Felipe Schmidt; Certidão passada pela Diretoria
de Assuntos Imobiliários da Secretaria da Agricultura e Abastecimento
do Estado de SC, fornecida pela EPAGRI, localizada no Itacorubi;
Certidão da Secretaria do Patrimonio da União SPU,
certificando que o imóvel não pertence à União,
que pode ser obtido naquela repartição à Praça
XV de Novembro; Certidão com parecer da FATMA atestando que
a área não faz parte e nem se destina à preservação
natural ou ambiental, discriminando eventuais limitações;
planta baixa do terreno feita e assinada por engenheiro registrado
no CREA.
Se constar em qualquer das certidões que se trata de área
sobre a qual se assenta loteamento clandestino, a Escritura não
poderá ser lavrada.
Aresentar,
finalmente, o carnê do IPTU para preparar a guia do imposto.
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EXTINÇÃO
DE USUFRUTO VITALÍCIO - Provimento 10/92
A extinção de usufruto vitalício pode ser feita
pelo usufrutuário atraves de Escritura Pública, isolada
só para o ato, que só ele assina, substituindo o requerimento
a que se refere o Art. 250 - inciso III da Lei nº 6.015 de
31.12.1973 e item 10. do Provimento nº 15/92 de 19.10.1992,
ou lavrada dentro do texto de escritura de terceiro de compra e
venda, onde o usufrutuário aparece como interveniente cancelante
do usufruto pela consolidação ou renúncia e
requerendo ao Oficial do Registro de Imóveis, no texto da
própria escritura pública lavrada, a baixa deste ônus
na matrícula correspondente do imóvel.
No caso de instituição de usufruto vitalício
em qualquer escritura, o usufrutuário assina na escritura
como beneficiário do mesmo.
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PAGAMENTO
DE IMPOSTO SOBRE USUFRUTO VITALÍCIO
É um imposto que recai sobre o usufruto, mesmo que a título
gratuito, e sua incidência é calculada sobre o valor
que a Exatoria Estadual dá ao imóvel como se fosse
para efeito do imposto de transferência do imóvel.
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GARAGEM
VINCULADA OU UNIDADE AUTÔNOMA
Sempre que na descrição da medida da área total
de um apartamento estiver incluida a área da garagem que,
por conseguinte não é descrita nas suas dimensões
a não ser pelo seu número e localização,
se trata de garagem vinculada e não paga imposto de transmissão
por sí mesma e sim junto com a área do apartamento
na qual está inserida. Neste caso a garagem acompanha sempre
o apartamento como se fosse parte integrante deste, não podendo
ser vendida separadamente. Os emolumentos da Escritura recaem sobre
como se fosse uma mesma unidade, isto é, paga uma vez só.
Quando se trata de unidade autônoma, mesmo que estiver contida
dentro da mesma matrícula do apartamento, a garagem tem suas
dimensões descritas em separado das do apartamento. O que
carateriza a unidade autônoma é a descrição
individualizada das suas dimensões, mesmo que no carnê
da PMF estiver inscrita sob um só número. Neste caso
o apartamento paga emolumento de tabela pelo seu valor valor tributado
pela Prefeitura ou valor do contrato (o que for maior) acrescido
do emolumento pago pela garagem dentro do mesmo princípio,
isto é, apartamento paga independente da garagem.
Resumo: quando o apartamento é descrito com detalhes de área
privativa, área de uso comum, total da área construida
e a garagem também for assim detalhada com as medidas de
todas essas áreas, se trata de duas unidades autônomas:
uma do apartamento e outra da garagem. Quando só na área
do apartamento aparecerem essas medidas e na da garagem não
contar a metragem, diz-se que a garagem é vinculada.
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PREÇO
DA ESCRITURA
Os
emolumentos incidentes sobre alienação de qualquer
imóvel recaem sobre a TABELA I – ITEM 1 cujo piso mínimo
que se pagará por uma Escritura é de R$ 64,00 para
imóvel com valor até R$ 6.400,00. O imóvel
poderá estar sendo negociado por até R$ 500,00 que
o valor do piso será o mesmo = R$ 64,00.
Valor do imóvel a partir de R$ 6.400,00 estará sujeito
à tabela do Anexo 1 apresentada abaixo chegando ao teto de
emolumentos por unidade de imóvel de R$ 832,00. Temos, assim,
valor mínimo de R$ 64,00 e máximo de R$ 832,00 por
unidade autônoma, isto é, por cada ato envolvendo imóvel
com número de matrícula distinta, ainda que num mesmo
instrumento de Escritura. Apartamento e garagem pagam em separado,
a menos que se trate de garagem vinculada ao apartamento quando
o conjunto só paga uma vez.
ANEXO
1
n° |
valor
do ato |
.. |
valor
do ato |
emolumentos |
1 |
até... |
.. |
6.400,00 |
64,00 |
2 |
6.400,01 |
a |
8.000,00 |
72,00 |
3 |
8.000,01 |
a |
8.800,00 |
83,20 |
4 |
8.800,01 |
a |
9.600,00 |
91,20 |
5 |
9.600,01 |
a |
10.400,00 |
99,20 |
6 |
10.400,01 |
a |
11.200,00 |
107,20 |
7 |
11.200,01 |
a |
12.000,00 |
115,20 |
8 |
12.000,01 |
a |
12.800,00 |
123,20 |
9 |
12.800,01 |
a |
13.600,00 |
131,20 |
10 |
13.600,01 |
a |
14.400,00 |
139,20 |
11 |
14.400,01 |
a |
15.200,00 |
147,20 |
12 |
15.200,01 |
a |
16.000,00 |
155,20 |
13 |
16.000,01 |
a |
16.800,00 |
163,20 |
14 |
16.800,01 |
a |
17.600,00 |
171,20 |
15 |
17.600,01 |
a |
18.400,00 |
179,20 |
16 |
18.400,01 |
a |
19.200,00 |
187,20 |
17 |
19.200,01 |
a |
20.800,00 |
200,00 |
18 |
20.800,01 |
a |
22.400,00 |
216,00 |
19 |
22.400,01 |
a |
24.000,00 |
232,00 |
20 |
24.000,01 |
a |
25.600,00 |
248,00 |
21 |
25.600,01 |
a |
27.200,00 |
264,00 |
22 |
27.200,01 |
a |
28.800,00 |
280,00 |
23 |
28.800,01 |
a |
30.400,00 |
296,00 |
24 |
30.400,01 |
a |
32.000,00 |
312,00 |
25 |
32.000,01 |
a |
33.600,00 |
328,00 |
26 |
33.600,01 |
a |
35.200,00 |
344,00 |
27 |
35.200,01 |
a |
36.800,00 |
360,00 |
28 |
36.800,01 |
a |
36.800,00 |
376,00 |
29 |
38.400,01 |
a |
40.000,00 |
392,00 |
30 |
40.000,01 |
a |
41.600,00 |
408,00 |
31 |
41.600,01 |
a |
43.200,00 |
424,00 |
32 |
43.200,01 |
a |
44.800,00 |
440,00 |
33 |
44.800,01 |
a |
46.400,00 |
456,00 |
34 |
46.400,01 |
a |
48.000,00 |
472,00 |
35 |
48.000,01 |
a |
49.600,00 |
488,00 |
36 |
49.600,01 |
a |
51.200,00 |
504,00 |
37 |
51.200,01 |
a |
52.800,00 |
520,00 |
38 |
52.800,01 |
a |
54.400,00 |
536,00 |
39 |
54.400,01 |
a |
56.000,00 |
552,00 |
40 |
56.000,01 |
a |
57.600,00 |
568,00 |
41 |
57.600,01 |
a |
59.200,00 |
584,00 |
42 |
59.200,01 |
a |
60.800,00 |
600,00 |
43 |
60.800,01 |
a |
62.400,00 |
616,00 |
44 |
62.400,01 |
a |
64.000,00 |
632,00 |
45 |
64.000,01 |
a |
65.600,00 |
648,00 |
46 |
65.600,01 |
a |
67.200,00 |
664,00 |
47 |
67.200,01 |
a |
68.800,00 |
680,00 |
48 |
68.800,01 |
a |
70.400,00 |
696,00 |
49 |
70.400,01 |
a |
72.000,00 |
712,00 |
50 |
72.000,01 |
a |
73.600,00 |
728,00 |
51 |
73.600,01 |
a |
75.200,00 |
744,00 |
52 |
75.200,01 |
a |
76.800,00 |
760,00 |
53 |
76.800,01 |
a |
78.400,00 |
776,00 |
54 |
78.400,01 |
a |
80.000,00 |
792,00 |
55 |
80.000,01 |
a |
81.600,00 |
808,00 |
56 |
81.600,01 |
a |
83.200,00 |
824,00 |
57 |
Acima
de |
a |
83.200,00 |
832,00 |
CÁLCULO
DO FUNDO DO REAPARELHAMENTO DO JUDICIÁRIO - (FRJ)
O
piso mínimo sobre o qual incide a taxa de 0,3% referente
ao FRJ se estabelece em valor do ato superior a R$ 12.480,00 gerando
consequente recolhimento de R$ 37,44. Já o teto sobre o qual
incide o mesmo imposto de 0,3% será calculado sobre R$ 138.666,66
gerando recolhimento teto de R$ 416,00. Todos os valores acima de
R$ 138.666,66 passam a recolher o mesmo teto máximo de R$
416,00.
O
FRJ é aplicado sobre cada unidade autônoma dentro do
mesmo princípio usado para cobrança de emolumentos:
sobre um apartamento que é o negócio de maior valor
dentro da mesma escritura, recai o percentual de 0,3% dentro dos
tetos mínimo e máximo acima; e sobre cada garagem
excedente, desde que unidade autônoma, se calcula 0,3% sobre
seu valor da escritura ou da avaliação da Prefeitura.
No caso da garagem, unidade autônoma (quando não é
vinculada, fazendo parte da área do apartamento), se aplica
o percentual sobre 2/3 do valor, isto é, se divide por 3
e multiplica por 2 e assim se chega às custas devidas ao
FRJ da garagem a ser somado às custas do FRJ do apartamento,
tudo o que poderá ser recolhido em uma só guia.
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CERTIDÕES NEGATIVAS DA PREFEITURA
Em construções novas que acabam de receber o "HABITE-SE"
muitas vezes não temos sequer o número da inscrição
imobiliária da Prefeitura. Em outras, mesmo com número
da inscrição imobiliária cujo imóvel
ainda está em nome da construtora vendedora, não há
como haver dívida de imposto de IPTU.
A Lei nº 93.240, de 09.09.1986, no seu Art. 1º diz que
"para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis,
serão apresentados os seguintes documentos e certidões:
....
Art. 3º - Inciso III - as certidões fiscais, assim entendidas:
a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões
referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado
o disposto no § 2º, deste artigo;
Inciso V - § 2º - As certidões referidas na letra
a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para
lavratura das escrituras públicas que impliquem transferência
de domínio e sua apresentação poderá
ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá,
nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.
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CERTIDÕES
NEGATIVAS DA EXATORIA
Quando a transação se der entre pessoas físicas
o adquirente pode dispensar a apresentação da Certidão
Negativa de Débitos Estaduais pois não há como
pessoa física ser devedora do Estado, tendo por fonte geradora
do débito algum dos seus imóveis. Mesmo assim poderá
ser pedida Certidão Negativa Estadual de pessoa física.
Se a parte vendedora for pessoa jurídica a certidão
deverá ser pedida, servindo aquelas emitidas num prazo inferior
a l80 dias.
No caso de dispensa será obrigatório o registro da
mesma dispensa no corpo da escritura nos seguintes termos, que não
podem ser modificados para inserir ressalvas:
"COMPRADOR dispensa a apresentação da Certidão
Negativa de Débitos Estaduais e Certidão Negativa
de Débitos Municipais, assumindo a responsabilidade pela
liquidação de eventuais débitos existentes
ou que venham a ser apurados até esta data, no que se refere
ao imóvel objeto do presente instrumento."
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DECLARAÇÃO
DE ESTAR QUITES COM O CONDOMÍNIO
É uma simples declaração do VENDEDOR que se
soma à outra, por escrito, do síndico, que vai assim
expressa no corpo da escritura:
"Os VENDEDORES, em cumprimento ao disposto no § Único,
Art. 4º, Lei 4591, e § 2º, Art. 2º , Lei 7433,
de 19/12/1985, declaram sob as penas da Lei, que estão quites
com as taxas de Condomínio."
Em unidades vendidas pela construtora, se dispensa a declaração
do síndico, valendo o compromisso da vendedora.
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TERRENO
DE MARINHA - LAUDÊMIO
A primeira providência que a parte -- e só a parte
porque o Serviço do Patrimônio da União não
atende intermediários, nem o Cartório -- tem a providenciar
é a obtenção da CERTIDÃO DE TRANSFERÊNCIA
DE AFORAMENTO que é fornecida depois de recolhido o laudêmio
que o próprio SPU calcula.
Tem que se verificar se o nome para quem o terreno está aforado
e que aparece da referida Certidão é o mesmo do vendedor,
pois não serve nome que não seja o do vendedor. Se
o aforamento, antes da venda, estiver em nome de terceiro, tem que
haver a transferência para o ora vendedor antes da emissão
da Certidão que o Cartório usa e arquiva no processo
interno da Escritura que vai para o arquivo.
O valor da transação na Escritura deverá ser
o mesmo sobre o qual serviu de base para cálculo do imposto
do laudêmio, pois do contrário, quando do registro
da escritura o SPU não registra.
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HIPOTECA
- PESSOA JURÍDICA
Juntar CND + Negativa da Receita Federal + Certidão do INCRA
se for terreno rural, segundo Lei Ordinária nº 4.504/64
e 5.868/72 e Portaria nº 180 de 15.07.1992.
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RESUMO
DA DOCUMENTAÇÃO PARA ESCRITURA
1
- Certidão Negativa de Ônus e Reipersecutória
expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis da jurisdição
do imóvel, onde consta que sobre o imóvel não
pesam quaisquer ônus reais ou hipotecas, etc. ficando livre,
assim, para comercialização. É preciso verificar
se o Cartório do Registro de Imóveis realmente carimbou
a Certidão com os dizeres que "não constam ônus
reais.." porque em alguns casos estes Cartórios se limitam
tão só a autenticar o papel que assim não é
uma Certidão da sua responsabilidade, mas um simples papel
da cópia da matrícula.
2 - Carnê do IPTU donde se obtem o número da inscrição
imobiliária municipal, indispensável para emissão
de guia, por parte da Prefeitura, com o valor do imposto a pagar.
A Prefeitura não tem seguido o valor venal do imóvel
e em vários casos nem o valor da transação
que aparece na escritura para base de cálculo do imposto
"inter vivos" e sim um valor que ela mesma arbitra que
em alguns casos fica muito alto. Neste caso, só a parte pode
ir lá discutir que valor é esse e em muitos casos
tem obtido uma redução. Internamente a Prefeitura
cria um processo o que por vezes atrasa a assinatura da escritura.
3 - Certidão Negativa Municipal (que pode ser dispensada
pelo comprador desde que assuma responsabilidade por eventuais débitos
a serem apurados sobre os quais, numa segunda etapa, tem direito
regressivo de cobrar do vendedor.
4 - Certidão Negativa Estadual (que poderá ser dispensada,
idem, idem).
5 - Certidões de nascimento ou casamento atualizadas
6 - Tirinhas fornecidas pelo Cartório para preencher a qualificação
completa de todas as partes que vão aparecer na escritura.
Quando tivermos contratos particulares de promessa de compra e venda
e os dados alí estiverem completos, as tirinhas são
dispensáveis.
6 - Quando se tratar de terreno de marinha, apresentação
do Certificado de Autorização de Transferência
emitido pelo Serviço do Patrimônio da União
- SPU acompanhado da guia de recolhimento do imposto.
7 - Quando o vendedor é pessoa jurídica não
construtor e incorporador, Certidão Negativa do INSS que
se for obtida pela internet terá que ter a assinatura de
funcionário do INSS constando sua Matrícula e a data
da assinatura, caso contrário o próprio cartório
pode obtê-la, via internet, pelos seus próprios computadores..
8 - Quando o vendedor é pessoa jurídica não
construtor ou incorporador, Certidão Negativa ou Positiva
com efeitos de Negativa, expedida pela Secretaria da Receita Federal
---------------------------
PARA IMPRIMIR UMA ESCRITURA
Depois que os documentos cabíveis acima discriminados estiverem
em ordem, há que se recolher o imposto "inter vivos",
a taxa do FRJ e o imposto do laudêmio, se for o caso, cujo
nº da máquina do caixa do Banco, vai impresso na Escritura.
No
momento da assinatura da escritura as partes comparecem ao Cartório,
munidas de Carteira de Identidade e CPF para conferir com os números
que constam da Escritura. No caso de pessoas conhecidas do Cartório
esta providência é dispensável a critério
do Oficial.
Se
você for leigo no assunto é provável que se
assuste com tanto papel. Mas não se preocupe, procure o Cartório
que este o ajudará a resolver toda essa burocracia, que para
quem entende, não é tão dificil assim.
re-editado em 19.01.2010
Qualquer
dificuldade, entre no “FALE CONOSCO” ou sirva-se do
telefone.
